不動産の怖さは、学校で教えてもいいくらいなのに、全然勉強しません。
ワンルームマンション投資の案件は、過去からずっと続いています。
学校で教えてもいいレベルです。
こういうのこそ、家族や自分の子どもに教育すべきと思います。
ということで、いつか自分の子どもがこの記事を見てくれたらいいですが。
以前に不動産に興味があって大量の本も読んで、不動産投資の勉強をしていました。
本業が忙しく不動産は時間制約も多そうだったので見送りましたが、まだ興味はあります。
ニュースを見てても不動産関連の悲惨なニュースは度々見かけますね。
私自身は病院で働いていますが、何回もマンションのセールの電話がかかってきました。
電話交換をすり抜けて、しかも病院と連携しています、先生以外も対応しています、とかふざけた嘘をついていましたね。
最近もyoutubeで見て、実際に絡め取られた案件とかを見て、人ごとではないと思いました。
医師も気をつけないといけませんね。無駄に学力がある分、不動産もなんとかなると思っているのでしょうか。
餅は餅屋ですし、かなり危険です。
心臓外科が精神科の真髄はわからないように、不動産はさらに怖い異世界かなと思います。
自分が気になったことと最低限は知っとかないといけない項目を記載しています。
土地ってなんで筆なん?
Chat GPT先生曰く
日本において、土地の単位を示す言葉として「筆」という言葉が使われることがあります。これは「筆田」とも呼ばれ、一つの土地の所有権や利用権が一つにまとまっている土地のことを指します。具体的には、土地の登記簿上で一つの番号がつけられている土地の単位を指すことが多いです。
では、なぜ「筆」という言葉が使われるのでしょうか。
「筆」の語源には諸説ありますが、以下のような説が考えられています：
書き物の筆：昔、土地の境界や形状を示す図面を書く際に、一筆で書き終えることができる土地の単位として「筆」という言葉が使われたという説があります。
計算の筆算：土地の面積や収穫量を計算する際に、一つの計算単位として「筆」という言葉が使われたという説もあります。
一つのまとまり：「筆」はもともと「一つのまとまり」という意味合いがあり、それが転じて土地の一つのまとまりを示す言葉として使われるようになったという説も考えられます。
らしいです。
なぜ筆の話をしたかというと、先日勉強したことで、勝手に自分の土地を分筆して売るのは違法行為の可能性があると聞いたからです。
法律知識は知らないと大ダメージをもらうことがあるか要注意ですね。
自分の土地持ってないけど笑
利回りについて
計算方法: 不動産投資の利回りは、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2つに分けられます。
表面利回り: 年間の賃料収入を物件価格で割ったもの。簡単に計算できるが、運営コストなどの出費を考慮していない。
実質利回り: 年間の賃料収入から運営コストを差し引いたものを物件価格で割ったもの。実際の収益性をより正確に反映する。
一般的な利回りの目安:
都市部のマンションなどの物件: 3% – 5%
地方都市や郊外の物件: 5% – 8%
一戸建てやアパートなどの物件: 6% – 10%
ざっくりした目安になりますかね。
もちろん前後しますが、相場感として持っておくのはいいかと思います。
表面利回りだけでは痛い目に遭います。
相場感が大事ですよね、それはある程度知識がないと絶対にわからない。
高いのか安いのかもわからないっていうのは非常に危険。
修繕積立費が安く設定されている新築マンションの問題
修繕積立費が安いスキームです。
Chat先生曰く
新築マンションにおいて、修繕積立費が安く設定されている場合、以下のような問題やリスクが考えられます。
追加徴収の可能性: 修繕積立金が不足した場合、住民に対して追加で資金を徴収する必要が出てくることがあります。これは住民の経済的負担となります。
物件の価値低下: 適切な修繕が行われないことで、マンション全体の品質や価値が低下する可能性があります。
住環境の悪化: 修繕が適切に行われないと、住環境が悪化するリスクがあります。例えば、防水不良による雨漏りや、設備の老朽化によるトラブルなどが考えられます。
販売時の戦略: 修繕積立費を安く設定することは、初期の購入費用を抑えるための販売戦略として用いられることがあります。しかし、長期的な視点で見ると、住民の経済的負担や住環境の悪化といったデメリットが生じる可能性が高まります。
管理組合の運営問題: 修繕積立金の不足や追加徴収の必要性は、管理組合の運営を難しくする要因となります。住民間の対立やトラブルの原因となることも考えられます。
これは明らかに販売時の戦略ですよね。積立費が安いと月の持ち出しが減りますから、買いやすい印象があるかもしれません。
短期で売り抜けたらいいかもしれませんが。
売る方にしたら売れたらあとは知らんがな、というところですかね。
修繕積立費や管理費の目安は?
修繕積立費や管理費の目安は、マンションの規模、立地、築年数、管理体制、設備の内容などによって異なりますが、以下に一般的な目安を示します。
修繕積立費
目的: マンションの共有部分の大規模修繕や更新に必要な費用を積み立てるためのもの。
新築マンションの場合、1坪あたり月額1,000円〜2,500円程度。
築年数が経過すると、この金額は増加することが一般的です。
また、大規模修繕の実施時期や内容に応じて、積立金の額が見直されることもあります。
管理費
目的: マンションの日常的な管理や運営に必要な費用をまかなうためのもの。清掃、ゴミ収集、警備、共用部の電気・水道代、管理組合の運営費などが含まれます。
1坪あたり月額500円〜1,500円程度。
管理人の常駐・非常駐、セキュリティの内容、共用施設の有無などによって、この金額は変動します。
1LDKが40平方メートルとすると13坪くらいなので、15000円くらいですかね？
異常に高い、安いはなんらかのからくりがあるかもしれません。
サブリース契約のメリットとデメリット
サブリース問題はよく聞きますね。これは必須で知らないといけない知識です。
サブリース契約とは、主に不動産の賃貸に関して、物件の所有者（大家）と第三者(サブリーサー)との間で結ばれる契約のことを指します。その後、物件を実際の利用者（エンドユーザー）に再度賃貸する形態を取ります。このサブリース契約のメリットとデメリットを以下に示します。
メリット
安定した収入: サブリーサーが一定の賃料を支払うため、大家は安定した収入を得ることができます。
管理の手間が減少: 物件の管理や運営はサブリーサーが行うため、大家の手間が軽減されます。
空室リスクの軽減: サブリーサーが物件を再賃貸するため、大家は直接的な空室リスクを負わないことが多いです。
長期契約が結べる: サブリーサーとの契約期間が長期にわたることが多いため、安定した賃料収入を長期間にわたって得ることができます。
デメリット
賃料が低くなる可能性: サブリーサーが利益を上げるために、大家に対しては市場価格よりも低い賃料を提案することがある。
物件の状態への影響: サブリーサーが物件の管理を行うため、物件のメンテナンスや管理の質が低下するリスクがある。
契約解除が難しい: 長期契約を結んでいる場合、契約を途中で解除することが難しくなることがある。
エンドユーザーとのトラブル: サブリーサーとエンドユーザーとの間でトラブルが発生した場合、大家も影響を受ける可能性がある。
サブリース契約自体は知って他のですが、二重サブリースもできるとかは初めて知りました。
二重サブリース契約とは、サブリース契約がさらに一段階深くなった形態の契約を指します。具体的には、以下のような契約の流れとなります。
物件の所有者（大家）と第一のサブリーサー（サブリーサーA）との間でサブリース契約が結ばれる。
このサブリーサーAがさらに第二のサブリーサー（サブリーサーB）に対してサブリース契約を結ぶ。
最終的にサブリーサーBが実際の利用者（エンドユーザー）に物件を賃貸する。
このように、物件の所有者とエンドユーザーの間に2つのサブリーサーが介在する形態を「二重サブリース契約」と言います。
二重サブリース契約の特徴や注意点は以下の通りです：
複雑な契約関係: 契約関係が複雑になるため、トラブルが発生した際の対応や責任の所在が明確でないことがある。
情報の非透明性: 物件の所有者とエンドユーザーの間に2つのサブリーサーが介在するため、情報が伝わりにくくなることがある。
賃料の差額: 2つのサブリーサーがそれぞれ利益を上げるため、エンドユーザーが支払う賃料と物件の所有者が受け取る賃料の間に大きな差額が生じることがある。
実際の問題のやつを見ても知らん間に２重になってたりするらしい、恐ろしい
まとめ
自分の勉強も兼ねて最低限は必要な知識を記載しています。
不動産は金額も大きいですので、失敗する時のダメージが半端ないです。
これでもかっていうくらい知識武装したほうがいいです。
3000万のワンルームを買うなら3000万円をs/p500に投資したほうが勝てるチャンスがあると思いますが。
不動産投資のメリットというか恐怖はローンを組めてしまうことですね。
資産を持っていない人でも、借りることで3000万なりの投資を行うことができてしまいますから、身の丈より大きな投資を行えてしまいます。
医師はマネーリテラシーは底辺クラスなので、医師国家試験に受かったとしても、不動産の話を信じ込んだり、自分は大丈夫と思わないことが肝要です。
医師の場合は損失がでても、バイト増やしたらええやっていう人もいますので。
日々勉強ですね。
以上参考になれば幸いです。
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